Hotelinvestmentmarkt: verhalten und von Unsicherheit geprägt

Zum Halbjahresende haben die bekannten Immobilienmarkt-Analysten JLL, Colliers, BNP Paribas und CBRE ihre aktuellen Zahlen für das Transaktionsgeschehen bei Hotelimmobilien in Deutschland abgeliefert. Nach ihren Erkenntnissen bewegte sich die Gesamtsumme der im ersten Halbjahr 2022 gehandelten Hotelimmobilien zwischen 755 und 790 Millionen Euro (755 Mio. € JLL, 770 Mio. € BNP Paribas, 784 Mio. € Colliers, 790 Mio. € CBRE). Die Differenzen sind auf die unterschiedlichen Datenquellen zurückzuführen.

Gemein ist jedoch allen, dass die eine Milliarde Euro, die in allen zurückliegenden Jahren kein Problem waren, nicht erreicht wurden. Dafür haben die Marktbeobachter natürlich Erklärungen. René Schappner, Head of Hotel bei Colliers führt aus: „Das sich verändernde und von Unsicherheiten geprägte Marktumfeld wirkte, wie in den anderen Assetklassen auch, dämpfend auf das Transaktionsgeschehen der letzten Monate. Insbesondere die gestiegenen Finanzierungskosten hatten Einfluss auf laufende Prozesse. War die Finanzierung von Hoteltransaktionen bereits seit dem Ausbruch der Coronapandemie erschwert, gestaltet sie sich im aktuellen Umfeld steigender Zinsen und Risikoaversion der Banken zusätzlich komplizierter.“

Die Hotels & Hospitality Group von JLL Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. € sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden. Quelle: JLL

Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH pflichtet dem bei: „Insbesondere das veränderte Zinsumfeld, die konjunkturelle Entwicklung und die allgemeine Unsicherheit aufgrund des Ukrainekriegs bremsen die Erholung des Hotelinvestmentmarkts aus. Die positive Entwicklung der Übernachtungs- und Performance-Kennzahlen, speziell ab dem Monat Mai, dürfte zu einem Wiedererstarken des Investmentmarkts führen“.

Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate bei CBRE, weist auf eine weitere Begebenheit hin: „Speziell bei Projektentwicklungen sehen wir abwartendes Verhalten. Zwar gibt es keine Baustopps, aber durchaus Projektabbrüche vor Baubeginn sowie eine gewisse Zurückhaltung bei Investoren.“ Nach Erkenntnissen von CBRE lag der Anteil von Projektentwicklungen am Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr zehn Prozentpunkte niedriger als im Vorjahreszeitraum und betrug lediglich 16 Prozent.

Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group bei JLL zieht folgendes Fatzit aus der Anaylse des ersten Halbjahres: „Die sehr positive Übernachtungsnachfrage stärkt das Interesse in die besonders durch die Pandemie zuletzt gebeutelte Assetklasse Hotel. Zudem gibt es einen hohen Überhang durch eine in den vergangenen zwei Pandemiejahren angehäufte Liquidität. Allerdings zeigt sich eine hohe Volatilität und es spiegeln sich veränderte Finanzierungskonditionen in der Ankaufsprüfung der Investoren Assetklassen übergreifend wider.“ Dabei würden Investoren gegenüber ihren Anlegern mehr unter Druck geraten, die Renditeerwartung entsprechend dem Risikoprofil im Vergleich zu alternativen Kapitalmarktanlagen zu rechtfertigen.

Kaum Portfolioverkäufe

Obwohl das Transaktionsvolumen deutlich niedriger ausfiel als in den Vorjahren, fanden natürlich Verkäufe statt. JLL zählte 32 Transaktionen, davon 31 Einzeltransaktionen und nur eine Portfoliotransaktion im Wert von 50 Millionen Euro. Zu den größten Einzelabschlüssen im zweiten Quartal 2022 gehörten laut JLL unter anderem:

  • der Ankauf des A&O Hostel Berlin Hauptbahnhof durch die Hostelkette A&O, die das Objekt mit knapp 1.000 Betten bereits seit 2010 gemietet hat und zukünftig weiter betreiben wird; Der Kauf wurde durch die Deutsche Kreditbank (DKB) finanziert.
  • die Veräußerung der Projektentwicklung Premier Inn Duisburg an der Westspitze des neu entstehenden Mercatorviertels durch den Projektentwickler GBI; Premier Inn hat das Objekt für den Eigenbestand erworben; Die Fertigstellung ist für den Herbst 2024 geplant.
  • der Erwerb des Radisson Blu Hotel Cottbus durch den bisherigen Betreiber RIMC Hotels & Resorts; RIMC plant, das Hotel mit 236 Zimmern zu modernisieren und im Eigenbestand weiter zu betreiben; Verkäufer war eine Privatperson.
  • der Verkauf des kürzlich neu eröffneten Meininger Hotel Bremen Hauptbahnhof als Teil der gemischt genutzten Immobilie Higheleven durch den Entwickler Buhlmann Immobilien Gesellschaft; Das Objekt wurde von dem ersten geschlossenen Spezialsondervermögen von Magna Asset Management und Hansainvest gekauft.

Ein Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf sei momentan schwierig, sagt Heidi Schmidtke. Die Erwartung, dass das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr steige, sei jedenfalls verhalten, insbesondere aufgrund der erschwerten Preisfindung.